相続に関する基礎知識|日田市の不動産売却・相続・空き家なら丸善

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相続の基礎知識

不動産相続の基礎知識

相続は長い人生の中でもそう多く経験することではありません。相続に必要な書類や手続き、かかる費用などわからないことも多いことでしょう。特に不動産は分割がしにくく相続人同士でトラブルの種となることがあり、頭を悩ませる方がたくさんいらっしゃいます。

「丸善株式会社」は40年の歴史と実績を持つ日田市の宅建業者です。不動産のプロとして、相続についても多くのご相談をいただいてきました。こちらでは相続対策のタイミングや必要な手続き・書類・費用、そして大まかな流れなど、相続の基礎知識をご紹介いたします。

不動産相続は難しいと心得ておきましょう

不動産相続は難しいと心得ておきましょう

遺産相続は人生の中でもそう何度も経験することではありません。だからこそトラブルが起きないように正しい知識を持って手続きを進める必要があります。

しかし相続は法的にわかりにくい面も多く、大きなお金が動くため相続人同士でトラブルになることが珍しくありません。特に不動産は現金や有価証券のように分割しにくいため、トラブルの種となることが多いものです。

「不動産相続は簡単ではない」と肝に銘じ、資産整理や家族間での話し合いなど事前にできる限りの準備を進めていきましょう。そして不動産を相続するのであれば、信頼して相談できる不動産会社をぜひお探しください。

相続対策を行うタイミング

税金の申告時期について

相続対策を行うタイミング

「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で算出される基礎控除を超える遺産には相続税が課されます。「被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内」が申告期限となりますので、これまでに全ての遺産を明らかにして相続税にいくらかかるかを計算し、お金を用意する必要があります。

不動産の登記について

不動産相続登記は令和6年(2024年)4月から義務化されます。現在のところ申告義務がないとはいえ、未登記のままではさまざまなトラブルを発生させる要因となります。たとえば、被相続人名義のままでは売却を行えないため、現金化して複数の相続人で分割するとことができません。結果として相続人同士で揉めるきっかけになる可能性があります。

不動産相続登記以外にも、相続にまつわる申請・申告にはさまざまなものがあります。不動産の相続についてお困りでしたら、ぜひ当社にご相談ください。

「相続」を意識した時が相談のタイミングです

相続は被相続人がご存命のうちに対策しておくことが大切です。とはいえ、実際のところ「親がまだ生きているのに相続の話をするのは気が引ける…」という方は多いのではないでしょうか。

確かに、ご存命のうちに相続の話をしにくいという気持ちはお察しします。しかし、ご両親が認知症で判断力が衰えたり、不慮の事故・病気で突然お亡くなりになったりすることは十分に起こり得ることです。その時、残された相続人同士で揉めたり悩んだりしないために、お話ができるうちに相談しあうことはむしろ将来に向けた前向きな姿勢であるといえます。

相続に関して事前に相談しておいた方が良い内容としては、遺産の分割・生前贈与・相続税対策、そして遺言書の作成などです。特に遺言書があれば相続で迷うことが少なくなるため、可能であれば作成することをおすすめします。

「そのとき」がいつ来るかは誰にも予想することはできません。いざという時に焦ったりトラブルになったりしないためにも、先延ばしにせず話せるうちに家族で相続について相談しましょう。

相続に必要な書類リスト

相続に必要な書類リスト

相続時に必要となる主な書類をリストにまとめましたのでご覧ください。

役所にて取得する書類
  • 出生から死亡までの被相続人の戸籍謄本
  • 被相続人の住民票除票
    (もしくは戸籍の附票)
  • 相続人全員分の戸籍謄本
  • 相続人全員分の印鑑証明書
  • 不動産の名義人になる相続人の住民票
  • 不動産固定資産評価証明書
法務局にて取得する書類
  • 不動産の全部事項証明書
相続人が作成する書類
  • 土地の相続登記申請書
  • 遺産分割協議書

相続に必要な手続き

戸籍は郵送で請求できます

相続に必要な手続き

相続では被相続人の出生から死亡まで全ての戸籍謄本が必要です。遠方であったり何度も本籍地が変更されていたりする場合は、それぞれの窓口に足を運ぶ必要があるため、かなりの労力がかかります。

被相続人の配偶者または直系親族(息子など)であれば、戸籍を郵送で請求することが可能です。手間を減らすためにもぜひ活用しましょう。

相続登記は申請から発行まで1~2週間かかります

不動産登記は必要書類を揃えた上で法務局に申請を行います。新しい権利証が発行され、それを受け取ったら相続登記手続きは完了です。権利証発行までは1~2週間かかりますので、なるべく早めに申請を行っておきましょう。

状況に合わせた対応が必要です

遺言書があり遺産相続割合について記載がある、法定相続分の割合で不動産登記を行う、相続を放棄する相続人がいる、など相続の形はそれぞれで異なります。もしわからないこと、不安なこと、トラブルを未然に防ぎたいなどありましたら、お気軽に当社へご相談ください。誠意を持ってサポートいたします。

相続の費用と税金

相続時の税金について

相続の費用と税金

相続した不動産は「相続」「所有」「売却・譲渡」それぞれのタイミングで税金が発生します。

不動産の相続でかかる税金は「相続税」「登録免許税」です。相続税については受け継いだ遺産が相続税の基礎控除内であれば課せられることはありません。登録免許税は相続登記をする際に納めるもので必ず課せられます。

相続税の控除について

相続税は「基礎控除」や「配偶者控除」を利用することでかからないケースがあります。

たとえば受け継いだ遺産総額が「3,000万円 + (600万円×法定相続人の数)」で算出される基礎控除内であれば相続税の申告をする必要がありません。

配偶者控除は課税対象となる額が1億6,000万円以内であれば課税されず、それを超える場合でも、配偶者の法定相続分までは課税されないという特例です。ただし申告書の提出は必要です。

その他さまざまな費用がかかります

相続では各種税金以外にも戸籍謄本や住民票、登記事項証明書などの書類を取得する費用がかかります。また、遺産を分割するために不動産を売却する場合は不動産会社に支払う手数料も必要です。

PICK UP!

相続税にお困りなら売却という選択肢も

相続税は原則として現金で支払うことになります。そのため、多くの遺産を相続された場合、用意するのに苦労されることも少なくありません。もし相続税でお悩みでしたら、相続した不動産を売却して得た現金で支払うという選択肢もあります。

相続税の納付期限は被相続人が亡くなったことを知ってから10か月以内です。その期間の間に売却を行い不動産を現金化することができれば、相続税の支払いをスムーズに行うことができるでしょう。支払いには期限があるため、なるべく早く対策することが大切です。

当社では、お客様が相続税の課税対象となるのか、支払うべき相続税はいくらになるのか、期限までに余裕をもった売却のご提案など相続についてトータルサポートすることが可能です。

不動産の相続、相続税でお悩みでしたらぜひ丸善株式会社にお任せください。

不動産の相続における分割方法

不動産の相続における分割方法

不動産は現金と異なり分割するのが難しいものです。そのため、相続人が複数いる場合は全員が納得できる形で分割しなければいけません。不動産の相続で複数の相続人がいる場合の分割方法について解説いたします。

そのままの形で分割する「現物分割」

現金や有価証券などはもちろん、不動産も形を変えることなく相続するのが現物分割です。たとえば、不動産は配偶者に相続してもらいそのまま住んでもらい、現金や有価証券は子どもが引き継ぐといった形にすることができます。

ただし、分割内容に差が出たり相続できる財産が不動産しかなかったりする場合は相続人同士で揉める可能性があります。遺産が相続人同士の話し合いで均等に分割しやすい場合であれば簡単でスムーズに相続手続きが行える方法です。

不足分を金銭で支払う「代償分割」

一人の相続人が不動産などを現物で受け継ぎ、残りの相続人に対して法定相続分相当の金銭を支払うのが代償分割です。

不動産のように分割しにくい遺産を売却することなくそのままの形で受け継ぐことがメリットです。その一方で、不動産を相続する相続人は残りの相続人に不足分を支払うだけの資金力がなければ行えない点がデメリットとなります。

ちなみに、遺産分割協議書に代償分割をする旨を明記しないと、代償金の支払いに贈与税がかかる可能性があるため注意しましょう。

不動産を売却して均等分割する「換価分割」

そのままでは分割しにくい不動産を売却して現金化することで、相続人同士で均等に分割するのが換価分割です。相続する財産のほとんどが不動産であり、現物分割や代償分割が難しい場合に有効となります。また、相続した不動産を将来的に活用する予定がない場合も固定資産税の支払いがなくなるため有効です。

不動産を現金化することで均等に分割できますが、売却予定の物件に居住者がいる場合は住居を用意することが必要となります。

相続した不動産を共有財産とする「共有分割」

相続する不動産を共有名義とするのが共有分割です。相続時の不動産の価値に応じて均等に分割するため、一見、簡単で公平性が保たれている方法に見えます。しかし、賃貸活用したり売却したりする際には名義人全員の同意が必要になるなど、フットワークが鈍くなるのがデメリットです。

また、不動産の価値は常に変動しており、分割時は均等であっても将来も価値が同じであるとは限りません。さらに、名義人の誰かが亡くなった場合、新たな相続トラブルが発生する可能性もあります。

何か特別な理由がない限りは共有分割をおすすめすることはできません

相続の流れ

相続はそう多く経験するものではないため、どのように進めればいいのか迷う方も多いのではないでしょうか。以下で大まかな相続の流れについてステップ形式でまとめましたので参考にしてみてください。

STEP1:遺言書の有無を確認する

まずは遺言書の有無を確認しましょう。遺言書がある場合はその内容に従って相続を進めていきます。万が一、後になってから遺言書が見つかった場合はかなり面倒です。たとえ遺産分割協議が終わった後でも遺言書の内容が最優先されるためです。後々手間とならないためにも、遺言書の有無は確実にしておきましょう。

STEP2:相続人を確定する

遺言書の有無を確認するのと同時に相続人もはっきりさせておきましょう。相続人の確定には被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要です。戸籍謄本を確認し、誰が相続人となるのかはっきりさせていきます。

ちなみに遺産分割協議後に新たな相続人が発覚した場合、分割協議はやり直しです。そのため、相続人の確定は最初の段階でしっかりやることをおすすめします。

STEP3:財産目録を作成する

相続する遺産を明らかにするために、被相続人の財産目録を作成します。預貯金や有価証券はもちろん、借入金などマイナスの財産も目録に含めていきます。不動産については固定資産税の納税通知書で確認可能です。

また役所にて名寄帳の写しを取得すれば、該当市区町村にある被相続人名義の不動産を一覧で確認できるため便利です。

STEP4:遺産分割協議を行う

確定している相続人全員で遺産分割協議を行います。協議にて相続人全員の合意が得られたならば遺産分割協議書を作成します。

遺言書が存在している場合はその内容に従いましょう。

STEP5:相続財産の名義変更を行う
不動産を相続する場合は相続登記手続きを行い、被相続人から相続人へ名義変更を行いましょう。登記事項証明書等の書類が必要になるため、事前に用意しておくとスムーズです。
STEP6:相続税の申告・納付を行う

遺産相続により相続税が発生する場合、被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内に相続税の申告・納付を行います。期限内に手続きができない場合は延滞税がかかり、特例が適用されないケースもあるためご注意ください。

相続した遺産が基礎控除内である場合や特例により減税・課税されない場合もあるため、しっかり計算しましょう。

不動産相続でよくあるトラブル

不動産相続でよくあるトラブル

相続人が多いと分割に関してトラブルになりやすい

不動産は分割しにくい財産であるため、相続人の数が増えれば増えるほどトラブルになるリスクも高まります。現物分割するのか、共有名義にするのか、売却するのか、売るなら誰が代表者になるのか、など揉めるポイントはさまざまです。

また、親が認知した子どもや離婚後に生まれた子どもなどが相続人として名乗りをあげる場合もあります。こうなると遺産分割協議をした後でも白紙に戻す必要があり、手間と時間がかかります。

平等な分割がトラブルのもとに

どんなに仲の良い兄弟姉妹であっても相続ではトラブルになる可能性があります。損得なく平等に分割しようとして主張し合ったり譲り合ったりしてしまうことが原因です。

特に不動産は分割がしにくく平等に分け合うことが困難となります。不動産の価額は複数の指標があるため、余計に混乱を招き意見の相違やトラブルになる可能性があります。

同居人の相続で不均衡が起こるケース

被相続人である親と同居していた子どもがそのまま不動産を引き継ぎ住み続けることは珍しくありません。

しかし、相続した不動産が価値ある物件である場合、相続人である兄弟姉妹間で不公平感が生まれてしまいトラブルに発展することがあります。特に、めぼしい財産が自宅以外にない場合、不均衡が起きトラブルになりやすいです。

不動産が主な財産であるため揉める

不動産が相続財産の中で最も高い価値を持つケースはよくあります。しかし不動産は分割しにくい財産であり、誰が相続するかでトラブルが発生しやすいものです。

特に親と同居していた相続人が不動産の相続を強く主張することで揉めることが珍しくありません。実は民法改正によって、被相続人の財産の維持・増加に特別な寄与をした親族は「特別寄与料」の請求が可能となっています。たとえば長男の妻のように法定相続人ではない場合も、被相続人の介護を長期に渡り行ってきたと認められれば、特別寄与料を主張することが可能です。

このように、法定相続人以外でも不動産の相続を主張できるケースがあるため、不動産が主な財産となる場合は注意が必要となります。

名義人が大昔のままで起きるトラブル

被相続人である親が亡くなったあとに不動産の登記を確認してみたら、名義人が祖父のままだった、というケースは意外とあります。このように、相続する不動産が被相続人と異なる名義である場合、大昔まで遡って整理しなければならず、手間と時間がかなりかかります。

さらに、親の時代は大家族であることも珍しくなく、親の兄弟姉妹が多くいる場合は相続人の整理など行うのは困難となるでしょう。最終的に弁護士・司法書士などに依頼しなければならず、費用もかかってしまいます。

遺言書が問題でトラブルに発展

遺産相続は遺言書の内容が最優先されるため、残されている場合はスムーズに相続手続きを行うことができます。

しかし、遺言書が以下のような場合、トラブルを引き起こす原因になる可能性があります。

  • 自筆でない、作成日がないなど形式が無効な遺言書である
  • 遺留分が無視された内容である
  • 特定の相続人のみが優遇され、不均等な内容である
  • 見ず知らずの第三者に遺産が遺贈される内容である

このような場合、法定相続人から異議がだされやすく、遺言書の瑕疵がトラブルとなります。

「空き家」にするケース

相続した実家を売却することができず、ひとまず空き家として維持するケースもあるでしょう。
短期間ならば良いですが長期間となればさまざまなリスクが発生する可能性があります。

たとえば、固定資産税や管理・維持費用などのコストが発生します。長年放置されて特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる可能性もあるため注意が必要です。他にも倒壊リスクや異臭トラブル、犯罪リスクなど放置空き家はさまざまな問題を引き起こすものです。

PICK UP!

相続した不動産を放置しておくと「損」!?

相続した不動産の売却に踏み切れず、ひとまず残しておくことを選択される方は少なくありません。しかし、誰も住んでいない空き家・空き地であっても固定資産税や管理・維持費といったコストがかかるものです。また、管理が行き届かずに「特定空き家」に認定されてしまえば、優遇措置が受けられずに固定資産税が大幅に増額となるリスクもあります。

「子どもが利用するかもしれない」「将来活用できるかもしれない」という想いがあるかもしれません。しかしいま直面している現実の問題は、放置空き家・空き地は負の資産となってしまっていることです。

不動産の売却、特に相続した財産を処分する機会は人生でもそう多くありません。だからこそお悩みやご不安があるのも当然です。もし相続した不動産を空き家・空き地として放置してしまっているのであれば、丸善株式会社へご相談ください。不動産のプロとして、お客様からじっくりとお話を伺い、売却だけでなく活用方法、管理・維持についてのアドバイスをいたします。

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