その他売却メニュー｜日田市で不動産売却・相続・空き家のことなら丸善株式会社

不動産売却をされる理由や目指すゴールはお客様によってさまざまです。そのため、売却の最適解も不動産ごとに全く異なります。

「丸善株式会社」は40年の歴史と実績を持つ日田市の宅建業者です。不動産のプロとして、これまで多くのお客様からご依頼をいただき、心に寄り添ったご提案をさせていただきました。

ここでは家族信託・オーナーチェンジ・インスペクション・任意売却・住み替えなどさまざまな売却メニューについて解説していきます。

売却前に物件の価値と安心感を高める「インスペクション」

インスペクションとは、建築士など建物に精通した専門家が第三者的な立場で建物の劣化状況や欠陥の有無などを調査することです。そして現在または将来において修繕・改修・メンテナンスすべき箇所や費用についてアドバイスします。インスペクションが実施された中古物件であれば買主様も安心して購入することができるでしょう。場合によってはその安心感が価格に乗って高値で売却できる可能性もあります。

また、売主様としても住宅の欠陥について事前に知ることができ買主様に報告できるため、売却後に契約不適合責任を問われるリスクが減らせるメリットがあります。

インスペクションを行うことは売主様にとって3つのメリットがあります。

メリット	内容
物件の価値を高められる	築年数と比べて劣化していないことが判明すれば、インスペクションする前よりも価値が高まります。築年数と同等であったとしても、建物の状態が明らかにされることで購入希望者様にとっては安心できる物件として売れやすくなるでしょう。
買主様を見つけやすくなる	中古物件はタイミングや条件、地域によっては買主様がなかなか見つからない場合もあります。しかしインスペクションが行われれば建物の状況が明らかにされ、信頼という付加価値が付き、買主様を見つけやすくなる可能性があります。
売却後のトラブル防止につながる	中古住宅トラブルで多いのが売却後の契約不適合責任についてです。売却後に何らかの欠陥が見つかった場合は修繕費用を売主様が負担しなければなりません。インスペクションが行われていれば欠陥を含め建物の状態が明らかにされます。そのため売却後のトラブルが発生しにくくなるのです。もちろん、インスペクションにより雨漏り等が発見されれば補修費用がかかります。しかし売却後に見つかってトラブルになるよりは健全ですし予算計画も立てやすくなります。

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賃貸中の物件を売却する「オーナーチェンジ」

オーナーチェンジとは入居者様がいる賃貸物件を売却し、買主様に不動産の所有権を引き渡す方法です。

オーナーチェンジの基本的な流れは仲介売却とほぼ変わりません。違いとしては、家賃明細書や賃貸契約書などを事前に準備して、買主様に賃貸契約を引き継ぐことです。

オーナーチェンジをした場合、入居者様たちに対してオーナーが変更になったことを知らせます。それと同時に変更される家賃の振込先など、これから住み続ける上で必要となる情報を伝えなければなりません。ちなみに、入居者様についてはオーナーと家賃の振込先が変更になること以外は生活変化はなく、負担をかけることがありません。

オーナーチェンジ物件の売却方法は一般的な仲介売却と同じです。しかし、居住用物件と異なりオーナーチェンジ物件で売却されるのはアパートやマンションといった投資用不動産です。そのため、査定では物件の収益力が重視されます。

オーナーチェンジ物件の査定で用いられるのは、物件の収益力に基づき算出される「収益還元法」です。築年数や立地、周囲の家賃相場やニーズなどからどの程度の収益力があるのかがチェックされることを覚えておきましょう。

オーナーチェンジ物件は入居者様がいる状態でアパート・マンションを売却する方法です。ほとんどの場合は入居者様の許可が得られず、内覧は行えません。そのため原状回復費用がどの程度かかるのか把握できず、購入をためらう買主様もいらっしゃいます。築年数が古い、入居年数が長いといった物件の場合は内覧ができないことで売却が難しく場合もあるため注意しましょう。

オーナーチェンジ物件をできるだけ高くスムーズに売却するために重要になるのが「空室率」と「適正価格」です。

空室率	投資用物件は家賃収入を得ることが第一の目的であるため、空室率の低い物件に人気が集まります。なるべく高く売りたいとお考えならば、入居状況を改善し空室を減らすのがおすすめです。
適正価格	オーナーチェンジでは収益物件を売却します。買主様も投資目的で購入されますので、地域相場や立地、物件種別などを総合的・客観的に見た上で適正価格になっているかを判断し売り出すことが大切です。

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「任意売却」なら競売を回避して前向きに生活再建できます

任意売却とは、債務者にとって苦しい競売を回避し前向きに生活再建を目指す方法です。

住宅ローンの滞納が続くと金融機関などの債権者が裁判所を通して競売を開始します。担保に入っている不動産を強制的に売却し、その代金から債権を回収するためです。しかし競売は市場価格より大幅に安い価格で売却されるため残債は多く残ります。競売だと債務者は不動産を失うだけでなく多くの残債務の返済も迫られるため、生活再建が難しくなります。

任意売却ならばこのような苦しい競売を回避することが可能です。債権者と交渉し任意売却の許可が得られれば、一般の方法で不動産を売却することができます。市場相場に沿った価格で売却できる傾向にあり、競売よりも多く債務を減らすことが可能です。また、交渉によって残債務の返済計画を見直すことができるなど、生活再建をしやすいのが任意売却の特徴です。

任意売却は競売と比較してさまざまなメリットがあります。以下にまとめましたのでご覧ください。

自分の意思で売却できる	相場に沿った価格で売却できる	近所や知人に知られにくい
債権者から合意が得られれば、通常の不動産売却と同じようにご自身の意思で売却することができます。	競売は市場価格より2～3割安くなる傾向にありますが、任意売却ならば相場に沿った価格で売却でき、残債をより多く減らせます。	競売は物件情報が裁判所によって公開されるため、周囲に知られる可能性が高いです。しかし任意売却ならばなるべく知られずに売却を進めることが可能です。
持ち出し費用がかからない	生活資金を残せる可能性がある	ローン残債を分割払いにすることも可能
仲介手数料など、売却にかかった費用等は売却代金から支払われるため持ち出し費用がかかりません。	債権者と交渉することで引越し費用として売却代金から10～30万円程度の現金を確保することが可能です。	債権者とローン残債の分割について交渉することが可能です。収入に合わせて無理ない形でリスケジュールできます。

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任意売却は競売と比べてメリットの多い方法ですが注意点もあります。主な注意点を3つご紹介いたします。

債権者の同意が得られない場合がある	任意売却は債権者からの同意がなければ行えません。督促状等を無視し続けている場合は金融機関から「返済の意思がない」という印象を与えるため、同意が得られにくくなる可能性があります。できる限り連絡を行い、返済の意思を伝えましょう。
手続きが必要となる	競売は裁判所によって強制的に行われるため、債務者は何もする必要がありません。しかし任意売却は通常の不動産売却であり、売主様が動き手続きを進める必要があります。
不動産会社選びは慎重に行う必要がある	任意売却は行える期間が決まっていて、債権者との交渉が必要であるなど特殊な面があります。そのため、任意売却をスムーズに進めるためにも経験・実績豊富な不動産会社を選ぶ必要があります。

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任意売却と競売の違いをわかりやすく表でまとめましたのでご覧ください。

	競売	任意売却
売却価格	市場価格より低くなる傾向にある。売却価格の目安としては相場の5～7割程度。	市場相場に沿った価格で売却できる可能性がある。
残債	売却価格や安いため、残債が多く残りやすい。	競売より高く売却できる可能性が高く、残債も多く減らしやすい。
残債の返済	一括返済が求められる。	債権者と交渉し無理のない返済スケジュールにすることが可能。
プライバシー	裁判所によって競売物件の情報が公開されるため、近所や知人らに知られる可能性が高い。	他人になるべく知られない形で売却を進めることができる。
引き渡し・立ち退き	落札者の都合によって引き渡し日が決定され、立ち退きを強制される。もちろん、交渉等はできない。	売却時に交渉することで引き渡し日の調整が可能。買主様の都合のみで立ち退きを要求されることはない。
引越し費用	売却代金はすべて返済に充てられるため、引越し費用の捻出はできない。	債権者と交渉することで引越し費用を捻出することが可能。
生活再建	強制的に安い価格で売却され、多くの残債があり、強制立ち退きを迫られる。そのため生活再建の計画は立てにくい。	自分の意志で相場に合った価格で売却でき、残債も多く減らすことができて返済スケジュールも見直される。引越し費用の捻出も可能で前向きに生活再建をしやすい。

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PICK UP!!

離婚時の売却でローンが残ったらどうしたらいい？

近年、離婚件数の増加に併せて、マイホームの住宅ローンに関する相談が増えています。特に多いのが財産分与のために自宅を売却しようと思ったものの、「ローンが残ってしまう」といったお悩みです。

離婚時の不動産売却は名義人が誰なのか、離婚後に住み続けるのかなどがポイントとなります。また、アンダーローンなのかオーバーローンなのかによっても適した売却方法が異なります。状況に合った方法で売却を進めないと離婚までに時間がかかったり、返済を滞納したりといった問題が生じることもあるため注意が必要です。

不動産のことも含め、離婚は当事者だけの話し合いで解決するのが難しいものです。当社は不動産のプロとして離婚に伴う不動産売却はもちろんのこと、オーバーローン・滞納問題についても解決へ向けてサポートいたします。

離婚における不動産売却、財産分与、住宅ローンの滞納でお困りでしたら丸善株式会社へご相談ください。当社はお客様の心に寄り添って親身に対応し、問題解決へ向けた最適なご提案をし、新生活スタートのお手伝いを全力でいたします。

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